在房地产市场中,起拍价的设定直接影响着竞拍者的心理预期和参与度，对于一些被执行人名下的房产，在拍卖前采取特定措施以压低起拍价，可以有效提升拍卖效率、促进资源的合理分配以及维护社会稳定，本文将探讨几种常见的方法来压低起拍价，并提供一些建议供您参考。
可以通过增加被执行人的抵押贷款额度来降低其实际可支配资产价值,从而在拍卖时减小起拍价，如果一名被执行人拥有两套房产，其中一套房产评估为50万元，而另一套评估为30万元，则将其抵押贷款额度从20万元提高到30万元后，其实际可支配资产净值会减少至80万元（50万+30万-20万），拍卖时该被执行人的起拍价可能会被降至低于这个新的净值水平。
另一种方法是在拍卖过程中实施分期付款计划,让竞拍者分多次支付拍卖款项，这种方式不仅能够减轻被执行人一次性付清高昂款项的压力，还允许其有更多时间筹措资金，如果拍卖标的物评估值为100万元，通过分期付款方式每月仅需支付1万元即可完成全部付款，这样不仅可以大大降低起拍价，还能给被执行人更多的还款期限，使其更容易接受这一价格。
除了分期付款外,还可以提供延期付款选项，使竞拍者能够在一定时间内选择是否付款，这种灵活性有助于确保所有潜在买家都有足够的时间考虑并做出决定，同时也减少了因突然付款造成的风险和压力，可以在拍卖公告中明确表示，竞拍者可以选择在一年内分批付款，每期只需支付少量金额，最终总价仍不超过拍卖底价。
引入第三方担保是一种有效的手段,可以进一步压低起拍价，通过引入担保人，拍卖机构可以在担保合同下获得对被执行人财产的有效控制权，一旦被执行人无法履行债务，担保人有权直接处置被执行人的财产，这种方式既能保障债权实现，又能有效地压低起拍价，避免了高估的风险。
根据具体情况调整拍卖程序规则,如缩短公示期、简化拍卖流程等，也可以间接影响起拍价，缩短公示期可以让竞拍者有更充裕的时间了解情况和作出决策；简化拍卖流程则意味着不需要耗费大量时间和精力去处理繁琐手续，这也会对起拍价产生一定的影响。
通过上述方法,执行房产在拍卖时可以有效地压低起拍价，既保护了债权人的权益，又降低了司法成本，同时也有助于营造一个更加公平透明的市场环境，在实际操作中，建议结合具体情况进行综合考量，制定出最适合当前案情的策略，无论是采取哪种措施，都应以最大限度地维护债权人利益和社会稳定为目标，确保拍卖过程顺利进行。
